Ситуация:

ИП продает недвижимость, которая собственности менее 5 лет, используемую в предпринимательской деятельности другому ИП. Режим налогообложения — УСН. Какой порядок налогообложения при продаже недвижимости?

Решение:

Порядок обложения продажи нежилого помещения, квартиры и иной недвижимости у ИП на УСН зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или продается недвижимость, не задействованная в бизнесе.

Например, если ИП ведет предпринимательскую деятельность по продаже недвижимости и имущество использовалось в этой деятельности, доход от его продажи должен облагаться в рамках УСН.

Доходы и расходы по УСН при продаже недвижимости, задействованной в бизнесе, учитывайте в зависимости от назначения такого имущества:

·          если вы купили ее для перепродажи — учитывайте как продажу покупных товаров;

·          построили сами для продажи — учитывайте как продажу товаров собственного изготовления;

·          использовали как основное средство — учитывайте как при продаже ОС.

При расчете «упрощенного» налога доходы и расходы, которые не связаны с деятельностью на УСН, вы не учитываете (п. 8 ст. 346.18 НК РФ).

НДС при продаже недвижимости начисляйте в общем порядке, если не освобождены от его уплаты.

При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при применении УСН не начисляется, поскольку такой вид расходов ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.

При этом, если индивидуальный предприниматель реализует недвижимое имущество, которое использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, доход от его продажи, вне зависимости от того, указывал ли индивидуальный предприниматель при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежит обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964, п. 5.2 Обзора, направленного Письмом ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@).

Доход от продажи основных средств учитывайте в общем порядке.

Расходы на покупку (создание) ОС можно учитывать только на объекте «доходы минус расходы» (пп. 1 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

При этом в момент продажи ОС такие расходы вы не учитываете, поскольку должны были списать их раньше: когда купили ОС или когда перешли на УСН с другого режима.

Для ускоренного порядка списания расходов на УСН установлены минимальные сроки владения ОС (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Если вы продаете ОС до того, как эти сроки пройдут, все учтенные расходы придется пересчитывать по правилам налога на прибыль, то есть начислять амортизацию и только ее признавать в расходах, а учтенные в ускоренном порядке расходы восстановить, доплатить налог и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

В этом случае у вас сформируется остаточная стоимость ОС. Однако учесть ее в расходах при продаже ОС, как это делают в налоге на прибыль, вы не сможете. Такого вида расхода нет в закрытом перечне в п. 1 ст. 346.16 НК РФ

Если вы продаете ОС после того, как минимальный срок владения пройдет, то пересчитывать ничего не нужно — вы просто признаете доход от продажи, а расходы на покупку ОС вы уже учли (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Но расходы, связанные с продажей ОС, учесть все равно не получится (Письмо Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174).

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

• Готовое решение: Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}
• {Вопрос: Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем? (Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2025) {КонсультантПлюс}}
• {Готовое решение: Как на УСН учесть продажу имущества и имущественных прав (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}}